一、前言

    當承買人查閱產權沒有問題，即進行簽訂不動產買賣契約之程序，以確定買
賣之行為，完成購屋的手續。人是權利及義務之主體，任何契約必須符合法律規
定，否則契約無效。

二、契約之主體
承買人：即購屋者，移轉登記時稱「權利人」。
出賣人：即售屋者，移轉登記時稱「義務人」。
依民法第六條之規定：人之權利能力始於出生，終於死亡。所以人一出生直到死
亡均得為簽約之主體。依「行為能力」可區分為三種人，分述如下：
1.有行為能力人
A.成年人--依民法第十二條之規定：滿二十歲為成年，成年人有行為能力。
B.結婚成年制--依民法第十三條第三項規定：未成年人已結婚者有行為能力。
以上之兩種人均得依其自由意願為簽約及登記之主體。

☆依民法第1017條規定：
    聯合財產中夫或妻之原有財產各保有其所有權。因而，已有明確確定聯合財
產制夫妻所有權之歸屬。此條文於民國74年6月3日公佈，而於74年6月5日
施行生效，(中央法規標準法第13條規定：法規明定自公佈日或發布日施行者，
自公佈或發布之日起算至第三日起發生效力)

☆親屬篇施行法第6之1條規定：
中華民國七十四年六月四日以前結婚，並適用聯合財產制之夫妻，於婚姻關係存
續中以妻之名義在同日以前取得不動產，而有下列情形之一者，於本施行法中華
民國八十五年九月六日修正生效一年後，　適用中華民國七十四年民法親屬編修
正後之第一千零十七條規定:
   A.婚姻關係尚存續中且該不動產仍以妻之名義登記者。
   B.夫妻已離婚而該不動產仍以妻之名義登記者。

2.限制行為能力人
    滿七歲以上之未成年人為「限制行為能力人」(民法第十三條第二項)，因此
限制行為能力人未得法定代理人之允許所為之契約行為，屬於效力未定，必須經
由法定代理人之承認始生效力。因此，其不得單獨為簽約之主體。於登記時亦同
(民法第77∼81條參照)

3.無行為能力人
A. 未滿七歲：依民法第十三條第一項之規定--未滿七歲之未成年人無行為能
              力。
  B.禁治產人：依民法第十五條規定--禁治產人無行為能力。
              無行為能力人之意思表示「無效」，此為民法第七十五條第一項
              之規定，因此無行為能力人不得單獨為簽約及登記之主體。再依
              民法第七十六條規定：無行為能力人，由法定代理人代為意思表
              示，並代受意思表示，所以無行為能力人由法定代理人全權代為
              簽約及辦理登記。
    綜觀以上，限制行為能力及無行為能力得為權利義務之主體，但不管其承買
    或出賣不動產，皆必須由法定代理人出面處理。

(二)法人：
    依民法第二十六條之規定：法人於法令限制內有享受權利和負擔義務之能
力，因此法人之權利能力始於設立，終於解散。

三、授權行為
    任何契約的完成以本人出面最恰當，尤其不動產之買賣。因牽涉金錢數目大、
責任較重，代書均要求本人出面。若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。

    依民法第五百三十四條之規定房地產之處分必須特別委任，因而特別委任書
或授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利
範圍以及授權處分行為。

目前常用之授權書分述如下：
1.國內授權
    A.公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
    B.私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授
      權「被授權人」全權簽約、收款、辦理移轉登記有關之一切事宜。該授權
      書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。
2.國外授權：不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授
  權書。憑此授權書辦理移轉登記時只要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、
  身分證明文件即可辦理。

四、簽約當事人應具備之文件
(一)承買人
1.自然人：
    A.身分證影本三份或戶口名簿影本三份或戶籍謄本三份
    B.印鑑證明一份(法院公證用)
    C.印鑑印章
    D.若需辦理銀行貸款，則附加兩份印鑑證明及戶籍資料
    E.若承買人為未成年人，則加附未成年人之法定代理人之以上A,B,C,D文件
2.法人：(以公司為例)
    A.公司執照影本三份
    B.公司負責人之資格證明及印鑑證明三份
    C.公司負責人之身分證明文件三份(同自然人第? 項目之文件)
    D.公司大、小印鑑印章

(二)出賣人
1.自然人：
    A.身分證影本三份或戶口名簿影本三份或戶籍謄本三份
    B.印鑑證明三份
    C.印鑑印章
    D.土地建物權狀正本
    E.最近一期房屋稅單及地價稅單
    F.若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
    G.若出賣人為未成年人，則加附未成年人之法定代理人之上述文件
2.法人：
    A.公司執照影本
    B.公司負責人之資格證明及印鑑證明三份
    C.公司負責人之身分證明文件三份(同自然人第? 項目之文件)
    D.會議記錄(股東出售)
    E.土地建物權狀正本
    F.最近一期房屋稅單及地價稅單
    G.公司大、小印鑑印章

(三)債務清償時權利人、義務人應準備之文件

1.義務人(銀行)：
    A.抵押權塗銷同意書一份
    B.原抵押權設定契約書一份
    C.他項權利證明書一份
    D.若義務人為私人則須檢附身分證影本一份及印鑑證明一份
2.權利人(即所有權人)：
    A.身分證影本一份或戶口名簿影本一份或戶籍謄本一份
    B.私章

五、契約之簽訂
    不動產買賣契約之簽訂通常是委由代書(土地登記代理人)代為產權調查確認
產權沒有問題，再由雙方當事人約定時間、付款條件，並請代書代為簽訂、辦理
產權移轉登記之一切事宜。

    實務上的不動產契約有兩種：一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件
所簽訂之契約俗稱私契，即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約，公定
契約書，俗稱公契，土地依當時公告現值計算總值，房屋依政府核定之房屋評定
現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。

私契：實際交易價格之契約。
公契：公定契約書，申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。

(一) 付款方式：房屋仲介所牽涉的買賣以成屋為主，因此針對房屋買賣付款方式
              作介紹：
1. 確定總價--即私契中雙方所合意之價格，再依總價以目前付款習慣分四次
              付款：
      A.簽約款：約佔總價款之百分之十∼二十；於雙方簽訂私契約書時給付。
      B.用印備證款：約佔總價款百分之三十∼四十；於雙方交付產權移轉登記
        所需之文件，並蓋妥公定契約書表、報稅書表之同時給付。
      C.完稅款：約佔總價款百分之三十；於增值稅、契約核定，雙方會同完稅
        時給付。
      D.交屋尾款：約佔總價款百分之二十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。
    2.注意事項：
      A.一般而言，有關付款方式上，賣方原則上在交付證件、用印完成時均要
        求取得價款百分之五十以上。
      B.賣方原有之銀行貸款必須在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一
        期付款清償為宜。
      C.付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。而目前
        買方均要求百分之六十∼七十之銀行貸款，因此貸款部份視同尾款，其
        他款項(自備款)則依百分比逐次給付。針對銀行貸款部份，雙方會同至
        銀行撥款，不得由買方單獨撥款，藉以確保雙方交易之安全。
      D.一般簽約款及用印款之間的付款時間以七天為宜，但亦可同時進行。

(二) 確定買賣費用之負擔：依民法第378條之規定--買賣費用之負擔，除法律另
    有規定或契約另有約定、或另有習慣外，依下列之規定：
A. 買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。(而習慣上所稱的不動產買賣
      費用係指一般之簽約費)。
    B.移轉權利之費用、運送標的物至清償地之費用、交付之費用皆由賣方負擔。
      & 一般所稱之不動產費用係指發生在賣方之費用。
      例如：清償塗銷賣方原貸款之費用、交屋前之稅費、水電瓦斯費、修繕費
    C.受領標的物之費用、登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人
      負擔，一般所稱之不動產交易係指發生在買方之費用。
      例如：買賣移轉登記之費用(代書代辦費)、地政機關之登記規費、契約書
      之印花費