一、前言
現代的無殼蝸牛，最興奮的人生大事是有能力購屋置產，當他面臨人生的第一次
購屋或是換屋時，可能會忘了把稅費計入購屋或換屋的成本中一併計算，尤其在
賣舊屋來換買新屋，更要同時負擔買賣所發生的不同稅費。一般人在不瞭解房屋
買賣稅法的規定，這些為數不小的稅費少會抱怨但也只有繳錢了事，殊不知，如
果能夠瞭解有關稅法的規定，可能會把原先的大筆稅費減到最低的可能，如此節
稅的方法，所節省下來的金額，或許還不少喔

二、買屋、賣屋的各項稅費

買方必須繳納的稅費，包括契稅、公證費或監證費、印花稅、登記規費及代書費。

賣方則必須負擔土地增值稅、地價稅、房屋稅、所得稅。

不論買方或賣方，所產生的稅費，其稽徵標準多少都有相當大的彈性差別。所謂
節稅之道，並非規避應繳納之稅捐，而是在稅法所規定的彈性差別下，以爭取各
種最低的稅率來繳稅。不動產的買賣交易中，由買方所繳納的稅費金額比較有限，
而且多採固定稅率，但賣方因交易中的利得者，其所需繳納的稅負金額就較為龐
大，而且也多採彈性稅率，節稅的學問也就遠比買方複雜。

三、買方的稅費

契稅
不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割，占有而取得所有權者，均應按規定格
式書立契約，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。其中
的買賣行為應繳納的契稅，係契價的百分之六~七．五，但有二種常見的情況是
可以完全免稅的。
1.所購買之房屋，於開工興建前，即列名起造人。
2.所購買之房屋是國民住宅時。

第一種情形就是一般建築商推出的預售房屋，所打出的免繳納契稅的銷售賣點廣
告。預售房屋雖可節省契稅，但有不少風險，例如，品質的糾紛，建商的財務危
機而停工，一屋兩賣的糾紛或工地遭債權人假扣押的危機等。

第二種情形係依據國民住宅條例第十五條所規定政府興建之國民住宅其為其出售
者，免徵不動產買賣契稅。

公證費與監證費
不動產遇有買賣而取得權利時，以鄉、鎮 (區)公所為監證，按公契價抽百分之
一之監證費。但依公證法作成公證書者，不適用監證規定。依據公證法規定公證
費用依依法律行為作成公證書以其標的金額在一千元以下者徵收10元，逾1，000
元者按1/000計算，因此只要直接由法院辦理公證，即可節省9/1000的費用。

印花稅
一般於房地產買賣交易時所簽立的不動產買賣契約書，習俗稱為私契，過戶時，
至法院公證另立的所有權移轉契約書，則稱為公契，而公證合約書上應黏貼公契
價千分之一的印花稅，即為印花稅。

登記規費與代書費
登記規費是一項固定的支出是省不了的。至於代書費是從簽約至完稅所提供的代
書服務費，一般都有地區性的行情，為防代書業者巧立名目，買方應注意細察，
否則會多一筆額外支出。

四、賣方的稅費

土地增值稅
土地增值稅，係按土地漲價總數額按漲價的倍數分百分之四十、五十、六十三種
稅率課徵，但為減輕自用住宅用地所有權人之負擔，稅法規定出售自用住宅用地，
在一定的面積限度內，一生可以享受一次百分之十的優惠稅率。另外，土地稅法
對於出售房產後，二年內再重購自用住宅用地者，可就已繳納土地增值稅額度內，
申請退還不足支付新購土地之地價，其次尚有申報日的不同以及各種可以減除的
項目等，使土地增值稅擁有不少的節稅竅門，留在第五項說明。

綜合所得稅
出售房屋產時，土地部份免課徵所得稅，但房屋部份則要計入當年度之綜合所得
總額，課徵綜合所得稅。

房屋交易所得額
另外，所得稅法規定，重購自用住宅者，可扣抵或退還所得稅額，其必須符合的
條件如下
納稅義務人在出售自用住宅的房屋後，自移轉登記日起二年之內，如另外重購自
用住宅，其重購價款超過原出售之價款，於重購之移轉年度，可以從應納綜合所
得稅額中扣抵或退還。
先售後購，或先購後售，只要二者之移轉登記日相差在二年之內，均可以適用。
若於出售時，所申報之財產交易所得部份，曾列入其他的財產交易損失中扣除時，
則僅能就餘額部份，申請扣抵或退還。
須符合自用住宅之定義。即房屋所有權人或其配偶，受扶養之直系親屬，於該地
址辦妥戶籍登記，且出售的前一年內無出租或營業事實者。
本人的自用住宅出售，再以配偶的名義重購自用住宅，也可以適用。
重購自用住宅可退抵所得稅計算公式
A:出售年度之應納稅額(包括出售自用住宅之財產交易所得)=[原核定所得總額
  (包括出售自用住宅之財產交易所得)-免稅額-扣除額]X稅率-累進差額
B:出售年度之應納稅額(不包括出售自用住宅之財產交易所得)=[原核定所得總額 
  -出售自用住宅之財產交易所得-免稅額-扣除額]X稅率-累進差額

重購自用住宅可退抵之稅額

地價稅
地價稅是每年開徵一次的稅賦，並規定以9月15日為納稅義務基準日。地價稅
之納稅義務人，即以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人，因此買賣房產
如果在9月15日前登記移轉，則納稅義務人歸屬買方，如於9月15日後登記移
轉，則納稅義務人仍然是賣方，不過習俗往往是買賣雙方約定以基準日為準，按
比例分攤彼此的稅捐負擔。

另外地價稅尚有一道節稅的方法。由於地價稅如屬一般土地是按公告地價總額的
10/1000至55/1000採累進稅率方式課徵，但對於自用住宅用地價稅則給予2/1000
的優惠稅率，這項優惠稅率稅捐單位並非依住戶作住家用的事實，而是屋主必須
有提出申請並經核定後才享有，所以購屋之後，如能懂得爭取此項優惠稅率，則
每年可以減少8/1000的稅負。有關適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅的條件如
下
1.所有權人或配偶或直系親屬需設籍於該地。
2.無出租或營業用。
3.適用面積市土地不超過三畝 (約90.78坪)，非都市土地不超過7公畝(約211.75
  坪)
4.地價稅開徵日(每年11月16日)四十天前向稅捐稽徵處申辦，當期之地價稅才
  可適用2/1000的優惠稅率。

房屋稅
房屋稅是每年開徵一次，開徵日期每年5月1日至5月31其課徵的方法是按房
屋評定現值計，稅率分為三種:住家用為1.38%，非住家非營業用2%，營業用3%，
因此若符合住家使用，或是出租作住家使用，只要無營業情形者，都可以向稅捐
稽徵機關申請採用最低的住家用稅率課徵。