■瑕疵擔保責任之範圍為何

　出賣人的物之瑕疵擔保責任，係指在物之價值及通常效用有減失或減少或根
　本無法使用之狀況。若買受人於契約成立時或之前，得知房屋有前述所稱之
　瑕疵者，則出賣人不負擔保之責。 

■買賣雙方簽約後，賣方不賣怎麼辦

　若賣方同意依買方購買總價與付款方式出售後，有反悔不賣或其他可歸責於
　賣方之行為致無法完成簽定買賣契約之情事後，賣方除須賠償受託人成交價
　之四％服務費用外，另須賠償買方與保證金相當之違約金做為賣方違約之賠
　償。 

■房屋買賣過程中，屋主死亡該怎麼辦

　１．義務人死亡者，由其繼承人依照民法第1148條規定履行被繼承人的義務
　　　但仍須先辦理登記　如被繼承人生前與權利人所訂的書面契約已經公證
　　　、監證或申報現值或契稅者，依照土地　登記規則第84條規定可由權利
　　　人說明理由，檢附義務人的戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。
　２．義務人失蹤者，應先依法為死亡宣告，等判決確定死亡後，再依上項規
　　　定辦理。
　３．義務人拒不履共同申請登記義務者，事涉私權爭執，由當事人訴請法院
　　　判決確定後，再依據法院判決申請登記。 

■購買的房屋被查封了該怎麼辦

　按土地登記規則第128條規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分
　或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記」，但
　有下列情形之一為登記者，不在此限。

　１．徵收或照價收買
　２．依法院確定判決申請移轉登記之權利人為原查封、假扣押、或假處分之
　　　債權人者。 
　３．繼承。
　４．其他無礙禁止處分之登記。 若原屋主有被查封、假扣押、假處分登記未
　　　被塗銷之前，地政機關應停止辦理所有權移轉登記，換言之，買方即遭
　　　受產權無法順利移轉登記至他個人名義下的風險。 

　就目前不動產實務上處理程序，首先必須確定是何人？依據何種執行名義進
　行查封？若為金錢債權的查封登記，債務金額是多少？若為假扣押、假處分
　的查封，其理由何在？ 其次，要求屋主除去查封登記的障礙。

　在此建議購買的買方於簽訂不動產買賣契約時，甚至付訂金前，一定要查看
　想購買的房屋最新土地登記簿（即俗稱土地謄本）確認產權是否清楚，有無
　被聲請查封登記；而簽約後三日內即將產權過戶完成，再至地政機關各請調
　乙次最新土地謄本，如此對買方而言，才有萬全保障。 

■何謂漏水保固制度

　指仲介公司於房屋買賣完成交屋之後，訂立一定之期限（六個月至一年），
　若該房屋於期限內出現漏水或電力系統之問題時，提供一定金額補貼維修費
　用之制度。 

■如何才能享受漏水保固制度

　１．欲取得該項服務的先決條件是自身必須為該房屋公司之成交客戶。
　２．修護範圍必須是屬於所有權狀中之非公設部份。
　３．必須在保固期間內提出申請。
　４．在其保障的補助額度之內方為有效，換句話說，若修護金額過於龐大，
　　　還是要負擔部份金額。 
　５．交屋前已發現之損害、第三者造成的室內漏水、或交屋後自行增改建所
　　　造成的損害，都不在保障範圍內。 

■何謂見證

　指在不動產交易過程中，委由公正第三人（代書或律師）為之，為買賣做一
　個公正的見證人，以表明契約之成立，其角色如婚禮中的證婚人一樣。 

■何謂出價保證金或斡旋金

　在為買賣雙方進行價格與買賣條件的傳達、交涉過程時，為確保雙方權益（
　以免任一方於交易確定後反悔），要求買方支付所出價格之一成之金額稱之
　。但出價保證金並非定金，若交涉不成，未達成買賣確定之協議則無異議退
　還買方。
 
■何謂定金

　所謂定金是買方為確保契約履行，交付他方的金錢（或代替物）而具有契約
　視為成立的效力。 

■何謂要約

　為意思表示之一種，具有約束力，例如貨物經標價陳列者為要約。
 
■何謂自備款

　因使用者不同，自備款也有二種不同意義。一是除貸款外，消費者自己所需
　負擔的款項；另一種則是將房屋總價款分為自備款、工程款及貸款三部份，
　在這種情況下，自備款是訂金、簽約金、開工金三者合稱，代表購屋者在訂
　購後至建物開工前所需繳付款項，約佔總價款的10％至20％。 

■何謂成交價格

　指買賣雙方兩相願意達成交易之最終價格。 

■何謂持分

　指數人共同擁有一標的物（土地或建物）時，個人所持有之部份。

■何謂使用面積

　不動產的移轉是以登記為效力要件，因此賣賣房屋的交易標的必須以所有權
　狀之產權登記面積為準；按目前地政機關對所有權狀面積登錄之標準可分為
　以下三種：
　１．主建物登記：即室內面積，包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴廁
　　　及儲藏室等均屬主　建物。
　２．附屬建物登記：指連接主建物室內面積之附屬部份，如平台、陽台、花
　　　台等。
　３．公共設施登記 : 指全住戶共同使用分攤之部份。 

■何謂建坪

　建築物坪數的簡稱。 

■何謂屋況確認書

　於簽立房屋買賣契約時，雙方就屋況、裝潢等設施所填寫之表格，做為交屋
　之依據，以杜絕紛爭。 

■何謂履約保證

　履約保證不止提供不動產交易雙方價款及產權之保障，更因有銀行提供之保
　證書，以保證在交易過程中，買、賣方任一方違約，可不須經由法院長期之
　訴訟過程，透過催告確認，銀行即對受害方提供賠償，真正做到不動產交易
　零風險的境界。 

■何謂簽證（交易鑑證）

　為保證買、賣雙方能確實履行銀貨兩訖（一手交錢、一手交產權），委由買
　賣雙方認同之公正第三者—建築經理公司，控管交易之相關證件及價金，以
　確保不動產交易過程中買、賣雙方之權益。
 
■何謂鑑證

　不動產交易過程中，除了公正第三人做在場證明之見證外，對不動產產權之
　審查做把關，以保障產權之安全。
 
■


■何謂履約保證
■何謂履約保證