房屋「輕鬆買」有一套！

由於競爭激烈，行動電話市場流行「輕鬆打」，不論手機或月租費用，都要讓人打
得容易、輕鬆。同樣競爭激烈的房屋市場也流行起輕鬆浪潮，從購屋自備款到貸款
，消費者想付多少就付多少，完全打破過去傳統購屋的繳款負擔模式，消費者可以
按照自己的財務能力彈性調度，輕鬆一圓有殼夢。 

　現今購屋自備款與過去比較是越來越少，甚至目前不少個案幾等於零自備款。
傳統的購屋付款模式約是自備款二∼三成、房屋貸款七∼八成，亦即消費者購屋必
須先準備總價三成左右的自備款，以現今動輒數百萬元的房價來說，想要購置一戶
30坪左右的一般住宅，自備款少說也需八十至一百萬元，加上稅費雜支及裝潢費用
，對一般上班族來說不是一筆小數目。而購屋後每月定期支出的房屋貸款本息通常
也要佔去薪資收入近三分之一的比例，期限長達二十年，無怪乎許多人視購屋為沈
重負擔，不願為了買房子而成為屋奴。

　不過，隨著市場景氣平淡，競爭卻愈加激烈下，自備款、貸款的負擔模式有了很
大變革，現今的消費者即使身邊沒什麼現款，也能利用業者提供的彈性付款方式買
房子，輕鬆一圓有殼夢。早期建商為了促銷預售房屋，經常打出「九成房貸」、「工
程期間零付款」甚至「免錢交屋」等廣告訴求，近期房屋以新成屋為主，消費者在
少了興建工程期的緩衝後，自備款負擔更重，因此在市場競爭更形激烈下，以往預
售屋慣用的輕鬆付款手法也不時在新成屋的銷售中出現，甚而也有象徵性十元立即
交屋，等於百分之百貸款的促銷模式。

　然而，一般銀行給予房屋的貸款頂多七到八成，那麼所謂九成貸款或百分之百貸
款，其玄機就在剩餘的兩三成貸款事實上都是建商利用公司貸款及信用貸款來補足
的。建商提供的公司貸款通常並不加計利息，只是規定消費者還款期限，目前是一
至五年不等；而信用貸款部份由銀行提供，也是必須在五至七年左右的時間內還清
，而且利息較高，一般年息都在10%以上，遠較房屋貸款利息高出許多。

　自備款付得少，相對的將來還款負擔就大，等於有三種貸款支出，對於固定收入
的上班族來說不見得輕鬆多少，所幸目前市場上推出了新型房貸，強調消費者可以
視經濟狀況自行決定還款金額，想還多少就還多少，可以和低自備款購屋方式互相
搭配運用。傳統的房貸產品約可分為政策性優惠房貸、首次購屋貸款、一般房貸和
理財型房貸。以利率高低比較，當然優惠房貸與首購房貸的利率最低，購屋者的負
擔最輕鬆，但名額、資格均有所限制，而且傳統的房貸必須每月平均攤還一定金額
，不能因消費者財務狀況有困難就間斷；攤還的本息中，前五至十年幾乎都是利息
居多，本金所佔比例極低；而除了理財型房貸外，其餘貸款方式也不能因應消費者
財務需求隨時提領借出，因此對多數消費者來說，房貸是頗為沈重的長期經濟負擔。

　目前市場上推出的新型房貸，則完全打破每月定期攤還本息的成規。它是結合房
屋貸款、信用貸款與定存的新產品，消費者可視己身當時的經濟狀況決定還款時間
與還款金額，免去萬一經濟狀況出問題繳不了貸款，房屋就可能不保的危機；此外
，一有現金即存入戶頭，銀行立即視為歸還本金，利息計算是以扣除該筆還款來計
算，因此長期下來也有加速本金攤還、節省利息支出的好處；而消費者如有急需，
也可自此一戶頭隨時提領借出，利息按原房屋貸款利息計算，目前的利率是約莫9%
左右。

　自備款與房屋貸款付款方式彈性化，的確可造福許多身邊現金不多，又有購屋需
求的民眾，不過，基於總價款不變的原理，自備款付得越少，日後的還款負擔越大
，即使結合彈性付款的新型房貸，如果未能自我督促定時還款或有大筆進帳可以攤
還，則貸款年限可能就要無限期延長，利息支出更為驚人，因此衡量未來幾年的收
支與財務狀況再適時運用還是必須的。