台灣有著相當大的辦公興建工程市場，根據營建署資料統計，自二十年前辦公
室所核發的建築執照，使用面積都有130萬米平方公尺以上，也就是說每年大
約有40萬坪以上的辦公面積興建，這更代表著台灣經濟力的活躍程度。由於辦
公大樓使用執照的核發與景氣度會成正比的特性，照理在台灣面臨第一次的房
地產景氣谷底的時候，應有下降的現象，但據統計約民國七十一、七十二年(
所謂第二次的房地產景氣谷底)，其辦公室的供給量卻不降反昇，且創下歷年來
最大量體，足足提昇一倍之多；而當房地產於景氣最明顯的高峰期約在民國七
十五、七十六年時，其辦公室的供給卻反而急速往下降，下降幅度約有30%。
到了民國七十八、七十九年因房地產景氣持續力道有長達四年左右，所以辦公
室的供給量當然的也能與景氣齊步向前，創下房地產辦公新紀錄，約有四成成
長率。
其實辦公產品的整體市場概念，主要原因不是單單看景氣榮枯來定位，而是綜
合下列因素的組成；

(一).都市計劃的通盤檢討結果
　　１．該區屬於都市計畫中之商業規劃、辦公大樓規劃及住宅的規劃。
　　２．商圈型態的整體考量，住宅區腹部人口支撐商業規劃、辦公大樓規劃
　　　　，而整個區塊又形成的商圈型態。
　　３．一定的住宅區形成一定的腹地人口，一定的商業規劃、辦公大樓規劃
　　　　形成一定的商圈型態，這是固定的。
　　４．所以辦公產品的多寡，於從住宅區腹部人口開始就可概略得知。
　　５．再交由產、官、學界細部的通盤檢討結果，後訂定而成的都市計劃風
　　　　貌，這時辦公產品的雛型就較為明顯。

(二).建築法令的頒布實施
　　１．由於都市計劃的通盤檢討結果後，會有一連串的法規法令來配合。
　　２．如建敝率的規定或者是容積率的規定…….等。
　　３．使用分區的限制也是影響的要素之一。

(三).推案時機與推案量體的影響
　　１．當時機相當好時，隨著房地產波瀾而起的辦公產品也會受到程序的影
　　　　響。
　　２．由於持續的容景，會造成建築量體大肆推出，一旦景氣持平或下降時
　　　　，就會產生供過於求的現象，加上大量的餘屋賣壓，更造成惡性尋環
　　　　，把幾年的負成長數據的帳通通算再一起，更是雪上加霜。

(四).產品規劃的力道
　　１．辦公產品個案規劃的優劣也會影響銷售的成績。
　　２．建材設備及坪數大小、單價總價的定位更是影響的要素。
　　３．地段、地點、合適的產業統籌，辦公大樓的管理…等在在都是影響的
　　　　重點。

根據統計，台灣地區辦公室樓地板面積的供給量，在民國八十二與八十三年有
兩年小幅下降，而在民國八十四年總樓地板面積卻又有明顯之回升，核照件數
也增加。民國八十五年除辦公室樓地板面積續小幅成長，核照件數也增加許多
；在次年辦公室面積更大幅成長，使用之總樓地板面積更高達有90萬坪以上，
創下歷史新高紀錄。辦公室的需求與去化不能單靠房地產興盛史來做唯一的判
斷，還是需要上述的種種，如 

(一).都市計劃的通盤檢討結果 
(二).建築法令的頒布實施  
(三).推案時機與推案量體的影響  
(四).產品規劃的力道，做整體之考量。

不過還是將綜合許多房地產出版的一些數據，讓大眾作為辦公產品的參考依據
；三大都會概略的辦公市場分析

一、台北市辦公市場分析
　　首都台北市，其辦公市場的綜合分析大致是以中正區、中山區、大安區、
　　松山區及信義區．．等，這些都是屬於台北辦公的代表區域，而其他區域
　　由於屬於較外圍或者較為零星，或許是腹地的人口過於稀疏與辦公機能無
　　法支撐其辦公的力道，所以辦公成型的機會較為緩慢。由於台灣即將成為
　　亞太科技島的大力倡導，金融業與通訊事業明顯的成了辦公室市場最主要
　　的需求來源，像是國際知名的跨國企業，以及國內大型的證券業、保險業
　　，都是近年來辦公市場的主流。台北市辦公室在民國七十八年為第一次的
　　高供給量，其後每年的市場供給都逐漸下降，這是由於台北市辦公用土地
　　有限與容積率的實施所造成的現象，在供給面長期不足的情況下，才會掀
　　起近幾年來辦公產品價格居高不下的主要原因。但總的來說，這台灣首善
　　之區 (宛如曼哈頓計劃區) 中的台北國際金融中心及信義計畫區內各企業總
　　部大樓的陸續落成使用，已經為台北市的辦公室劃上高房價之等號。

二、台中市辦公市場分析
　　台中市的辦公室市場的整體規模就比台北市的辦公室市場遜色許多，在房
　　地產第一波高潮之前，其辦公室所領的使用執照件數根據營建署統計從未
　　超過40件，而總樓地板供給面積也未超過3萬坪，據營建署統計在民國八
　　十年台中市辦公室達到歷史最高峰，打破12萬坪的新高記錄，其後的供給
　　量才有較明顯的增長。由於台中市的辦公市場需求有限，雖然在民國八十
　　七年所核發辦公室樓地板面積有大幅成長之勢，約達4萬坪，但總是好景
　　不長在面臨整體市場的考驗又隨即下跌。所以累積近20年來台中市辦公室
　　的總樓地板面積之數量應在70萬坪左右。

三、高雄市辦公市場分析
　　高雄基本上是「工業重於商業」的產業結構，雖然其商業或服務業的性質
　　比重有越來越高的趨勢，但整體上對於商業或金融服務業需求所支撐的辦
　　公市場，卻非常有限明顯不足。但在高雄辦公市場供給面上，近年來在業
　　者競相推出一棟比一棟高的辦公大樓(但有許多較深層的意義如政策、法
　　令…等佔不考慮)，高雄市辦公大樓供過於求的情況十分嚴重。根據高雄當
　　地的建設公司、仲介業及代銷業估計後一致認為，高雄辦公大樓的空屋率
　　經常是高達五成以上。

亞太營運中心的南北平衡說及以及境外轉運中心腳步的利多盡出，高雄的辦公
大樓的空屋率似乎有下降的現象。幾個鄰近高雄港的個案，具地標作用或景觀
不錯或規劃較有特色的辦公大樓，其售價都有能保持一定的水平。但自從房地
產第一波熱潮之後，高雄辦公市場的供給面積並未有較大幅度的下滑，民國八
十三年雖下跌五成，民國八十四年供給量又有保持年成長率2成左右的成績，
而民國八十五年也有三成的成長，民國八十六年成長4成，近20年來高雄市的
辦公室總樓地板面積也有110萬坪以上的實力表現。

以上數據僅供參考如要掌握辦公市場的脈動，還是的將綜合影響的因素納入整
體考量，這樣能分析出較符合辦公市場的正確訊息。