專有部分
一、主建物︰具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌，包括︰
客廳、餐廳、臥房、廚房等。
二、附屬建物︰現行法令並無法定定義，惟於建物登記簿標示部、所有權狀上見之
，來源有二︰
1. 當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂
設置之雨棚）、因退縮建築所形成露台（直上方無任何頂蓋物之平台）等，
均登記為與其相連主建物之附屬建物。
𦴩2.約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望
台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記。
專有部分係編列為一建號，建物登記簿具標示部、所有權部與他項權利部，並具所
有權狀，而可作為處分、設定之標的。
公共設施（即「共同使用部分」）︰
𦴩1.專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等，依現行土地登記規則第六十九條中
段規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，
基此原則，致使當層電梯間或一樓騎樓等，變成專有共用（按土地登記規則
修正案已將此作法刪除）。
𦴩𦴩2.共有共用︰
A.依「戶」（分攤住戶）分︰
a.大公︰係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄
水池、水箱、空調室、清水池等。
冸 b.小公︰係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者，俗稱「當層
公」），如電梯間、通道、走廊、門廳等。
B.以「物」（公設項目）分︰
a.一公一建號︰公設項目僅具一種，編列建號後由住戶分擔。
冸 b.數公一建號︰公設項目有兩種以上，編列建號後由住戶分擔。
住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或
「主建物附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之
比例。共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用
部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月
以後），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉。
因此，一般大眾要計算預售屋面積，可向建商索閱請照藍圖，依圖面積標示尺寸
、邊間，外牆如為ＲＣ牆（註）則加六公分；為磚牆則加十二公分算至牆外緣，
再分別算出主建物與附屬建物面積·通稱小公的樓電梯間面積則需計算出後由當
層各戶依主建物面積持分·至於公設面積則因各預售個案的項目多寡不一，極難
核算清楚。一般來說，七樓以下公寓，多在十五至二○％之間；七至十二樓，則
在二○％上下；十二樓以上，為二五％左右；如果是擁有開放空間（註）的集合
住宅，其公設比例較高，約占三○％·另外值得注意的是，面積誤差找補 應多退
少補或控制在一的範圍內，對消費者比較有保障。
（註）ＲＣ︰建築物主要構造之柱、樑、牆、樓地板為鋼筋混凝土造。
（註）開放空間︰其係指建築基地內連通道路，長時開放供公眾通行或休憩之空間。
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